汕府办〔2026〕8号

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属事业单位：

　　为进一步规范我市城镇开发边界内农村宅基地规划、审批和建房管理工作，切实保障农民合理居住需求，维护农民建房合法权益，助力“百千万工程”提速推进，根据有关法律法规规定，经市政府同意，有关事项通知如下：

　　一、适用范围

　　本通知适用于我市城镇开发边界内权属清晰的集体土地上农村宅基地申请、审批和村民新建、改建、扩建、翻建自有住房的管理。

　　二、坚持规划引领农村住房建设

　　（一）因地制宜，提高规划编制质量与实效

　　农村

　　各县（市、区）编制规划中应合理安排农村住房建设用地布局，完善农村基础和公共服务设施。用地选址应当避开以下区域：公路建筑控制区、铁路建筑界限范围和电力线路保护区；河道、水利工程管理范围；崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害易发区和隐患点；陡坡、冲沟、洪泛区等危险地段，法律法规规定禁止农村建房的其他区域。严格控制削坡建房。

　　三、分区施策，引导农村建房布局优化

　　（一）禁建区域范围及其管控要求

　　范围包括城市绿线、蓝线、紫线、黄线和一级工业用地控制线范围；国土空间规划为公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地；近三年拟征收及土地储备计划区域、政府组织实施的重大建设项目区域，以及国家法律、法规禁止自建房（个人建房）的其他区域。

　　区内不得批准农村新建、扩建住房，如需改建、翻建的，须是鉴定为D级的危房，须符合“一户一宅”要求、权属清晰，须控制在原有合法产权建筑面积和原基底范围内，不得改变使用性质。

　　（二）限建区域范围及其管控要求

　　范围包括战略发展区域；重点产业平台；风貌管控重点地段；5至10年内由政府组织实施的重大建设项目区域或因规划需要进行控制的区域。

　　区内新增分户建房主要通过建设村民公寓式住宅和联排式住宅解决，控制新建独立式住宅，并应充分利用现有存量建设用地完善基础设施和公共服务设施配套。

　　区内允许符合“一户一宅”要求、权属清晰且位于现状农村居民点内的零星独立式住宅建设。

　　（三）可建区域范围及其管控要求

　　范围为除上述两类地区以外的区域。

　　区内鼓励村民公寓式住宅、联排式住宅等集中建房形式。没有集中建设用地用于集中建房的，或确需解决现状农村居民点内零散建房需求的，允许采取独立建房方式保障建房需求。

　　四、加强新建农村住房全程管控和服务

　　（一）严格执行宅基地“一户一宅”制度

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地。对人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，鼓励通过建设村民公寓式住宅或联排式住宅保障村民户有所居。“一户一宅”的认定标准及宅基地申请不予批准情形，参照项目所在地的县（市、区）人民政府有关城镇开发边界外农村住房的管控要求执行。

　　（二）分类制定农村住房建设标准

　　农村住房建设后退铁路、公路、城市道路、河道、架空电力线路、长输天然气管道等的距离，应符合国家、省、市相关规范要求。

　　独立式住宅、联排式住宅的每户宅基地用地面积标准和建筑高度参照项目所在地的县（市、区）人民政府有关城镇开发边界外农村住房的管控要求执行。新建联排式住宅的宅基地用地红线主要朝向间距4-6米，次要朝向在满足农村防火规范的前提下不宜低于2米（联壁式住宅建设除外）。村民公寓式住宅建设应以安全、舒适为目标，至少同时满足10户住房需求，建筑高度不高于80米，且应与周边区域风貌相协调，建筑间距应符合消防、通风和日照要求；在用地条件允许的情况下，宜采用较低建筑密度和较高绿地率，增设停车位，提升村庄人居环境水平。

　　现有农村居民点内的零星独立式住宅建设，原则上要满足现行相关建筑设计和工程建设消防技术标准；受各种客观历史条件限制无法满足的，优先异址新建，无法异址建设的，在保障公共利益和妥善考虑相邻关系人利益的前提下，经论证，建筑退距、建筑间距、消防车道、消防救援场地设置等指标和要求可按不低于现状水平控制，但应综合运用新技术、新设备、新材料，及提高建筑外围护结构防火性能、增设室外消火栓和加强后期使用管理等保障措施提高结构、消防安全水平。

　　各县（市、区）可结合实际情况细化农村住房建设标准。

　　（三）推广农村住房设计通用图集

　　新建或改造农房应与周边整体环境协调，延续周边原有建筑色彩、材质，避免色彩突兀、搭配繁杂、反差过大。各县(市、区)可根据需要在《汕尾市农房设计通用样式图集及农房建设标准设计指引》基础上编制农村住房设计通用图集或农村住房风貌选型要素指引，供村民免费选用。风貌选型要素指引应明确色系、屋顶、墙面、窗户、装饰线、勒脚等要素管控要求。图集或指引应注重结合本土文化，传承、弘扬海陆丰传统民居建筑特色。

　　（四）优化建房审批程序和农村住房建设管理

　　农村建房依据经批准的详细规划、地块图则或规划简图核定的规划条件以及本通知要求办理农村宅基地审批手续（原已办理相关合法用地手续且建房范围不超出原审批范围的除外）和《建设工程规划许可证》。

　　建设独立式住宅的，以村民为建设单位参照项目所在地的县（市、区）人民政府有关城镇开发边界外农村住房的相关要求向乡镇人民政府（街道办事处）申请《农村宅基地批准书》。建设集中住宅的，由村民委托村委会（村集体经济组织）为建设单位编制农村集中建房方案，经乡镇人民政府（街道办事处）审核同意报县级以上地方人民政府批准后，向乡镇人民政府（街道办事处）申请《农村宅基地批准书》。建设单位或个人凭合法的使用土地的证明文件、符合规划条件的建设工程设计方案等材料向县级以上地方人民政府自然资源主管部门申办《建设工程规划许可证》。

　　各县（市、区）可结合实际情况细化建房审批流程。

　　（五）实施农村住房建设全程监督管理

　　乡镇人民政府（街道办事处）应指导村级组织将宅基地申请条件、农村住房建设审批程序、审批结果和投诉举报方式在村委会、村民小组公开，并在施工现场张贴《农村村民住宅施工公示牌》接受社会监督；严格执行宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、基槽验线到场、施工过程监督到场、住宅建成后核查到场的“五到场”制度；加强宅基地管理动态巡查，及时制止违法建设行为。建设工程开工前，建设单位或者个人应当委托具有相应测绘资质的单位放线，并向市县人民政府自然资源主管部门申请验线。建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向市县人民政府自然资源主管部门申请规划条件核实。建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定进行处理。县级人民政府及其农业农村、自然资源、住房城乡建设、城市管理和综合执法等部门依据法定职责加强指导和监督检查。

　　建设村民公寓式住宅、联排式住宅的项目，应由具备相应资质的施工企业承接施工；建设独立式住宅的，参照各县（市、区）人民政府有关城镇开发边界外农村住房的规定执行。

　　（六）提升不动产登记便利度

　　各县（市、区）应进一步强化部门协同联动，鼓励将农村宅基地地籍调查、用地审批和不动产登记等全流程业务申请资料进行整合、简化。逐步深化宅基地申请、农村住房建设等业务环节信息共享。推进宅基地审批与不动产登记“一窗受理、一次申请、全程联办”。推动宅基地和村民住宅不动产登记事项入驻镇、村政务服务便民窗口。乡镇人民政府（街道办事处）推广“帮办代办”机制，在尊重村民意愿的前提下，依法提供常态化材料代收、集中颁证等服务。鼓励不动产登记机构推行“一次登记”模式，支持房屋建成后同步申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

　　五、建立健全保障机制

　　（一）加强组织领导

　　坚持和加强党的全面领导，建立健全市级统筹指导、县级属地负责、乡镇（街道）具体落实、村级前端管理的工作组织机制。县（市、区）人民政府承担城镇开发边界内农民建房工作的主体责任，统筹规划、自然资源、住建、农业农村等部门依法履行监管与审批职责。乡镇人民政府（街道办事处）落实属地管理责任，做好建房资格审查、现场踏勘、日常巡查及违法建设行为的制止与报告工作。村（居）民委员会配合做好政策宣传、材料核验、纠纷调解及村民自治管理。各级党组织要将农民建房规范管理纳入基层治理重点任务清单，强化考核问效，确保城镇开发边界内农民建房有序、安全、合规。

　　（二）明确部门职责分工

　　农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，负责宅基地违法用地查处整改，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房合理新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划。自然资源部门负责指导宅基地用地计划指标和规划许可管理等工作；在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。自然资源、农业农村、城市管理和综合执法部门依职责指导或履行违法用地和违反规划的认定和查处工作。住房和城乡建设部门负责指导农村住房建设的设计、施工、质量验收，组织开展乡村建设工匠培训工作，提供便民的本地风格或风貌农房设计图集。乡镇人民政府（街道办事处）负责开展辖区内各类违法用地、违法建设情况的巡查工作，对于巡查发现的相关违法用地、违法建设的行为及时劝阻并报送上级部门进行查处；对私搭乱建行为进行督促整改。农村集体经济组织应当履行宅基地所有权人主体职责，健全宅基地管理有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正，将宅基地管理和建设要求等内容纳入村规民约。

　　（三）强化要素保障

　　农村住房建设应优先使用存量建设用地，不占或少占耕地。对选址位于第二次全国土地调查和第三次全国国土调查认定的村庄用地范围内，且符合县镇级国土空间总体规划以及低效用地再开发有关政策规定的情形，县级人民政府可按建设用地依法办理相关手续。农村建房涉及新增建设用地的，用地计划指标由国家统一保障，实报实销；确需占用耕地的，补充耕地指标由县级人民政府统筹落实，无法落实的可在市域范围内统筹调剂。

　　本通知自印发之日起施行，有效期三年。本通知由汕尾市自然资源局负责解释。本规定执行过程中，如有国家、省最新规定的，从其规定。

附件：地块图则和规划简图制图样式

　　汕尾市人民政府办公室

　　2026年5月28日