为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的决策部署，近日，省物价局、住房和城乡建设厅、国土资源厅《关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见》（以下简称《意见》），已经省人民政府同意，印发各地贯彻执行。该《意见》旨在充分运用价格政策，推动各地因地制宜发展限价房，切实增加限价房供应，缓解“夹心阶层”住房困难问题。7月27日，省物价局、省住房和城乡建设厅联合召开新闻发布会，详细解读《意见》。

    限价房作用

    □解决“夹心阶层”住房难题

    “限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。据省物价局副局长杨骁婷介绍，目前，“夹心阶层”的住房问题比较突出。这部分中低收入群体既不符合经济适用住房的购买条件或廉租住房租住要求，又无能力承受市场普通商品住房的价格。为缓解“夹心阶层”住房困难问题，2006年，国务院办公厅在《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号）中首次提出“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。此后不久，广州市在全国率先开展了限价房开发建设、销售的探索，推出了全国第一个限价房小区——保利西子湾，并出台了全国第一个限价房管理办法《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》。实践证明，广州市限价房的供应对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品住房项目价格的过快增长起到明显效果，对开发企业理性定价起到“风向标”的作用，有效缓解了中等收入阶层自主型购房压力，得到了广大市民和社会各界的普遍支持和高度评价。
省委、省政府高度重视包括限价房在内的住房工作。但是，多年来，有关限价房的政策，特别是对其性质、地位、销售对象、销售价格、操作方式等，国家尚没有明确的规定。对此，近年来我省积极探索，加大了对限价房相关政策的研究，去年按照黄华华省长的指示，省物价局会同省住房城乡建设厅、国土资源厅等部门开展了限价房价格政策的调研工作，在深入调研，广泛听取意见的基础上制定了《关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见》，要求各地根据当地实际，做好限价房开发建设等有关工作，尤其是商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价房的供应。

    □标杆价格引导房地产健康发展

    省物价局住房与市场价格监管处处长庄振锡指出，在房地产市场调控中，政府除了主要运用金融、财政等经济杠杆之外，价格杠杆也是一个十分有效的调节手段。限价房的作用不仅表现在致力解决“夹心阶层”的住房问题，而且更重要的是，它是政府调控放开市场调节的普通商品住房价格的手段。政府可以根据房地产市场的变化情况，在房价过高的时候，推出限价房以增加住房市场供应量，同时，通过限价房价格的标杆作用，以平抑普通商品住房的市场价格，引导房地产业健康发展。

    《意见》亮点解读

    《意见》共9条，主要确定了限价房的定义、地位和开发建设、销售原则，规定了限价房的价格管理形式，明确了各有关部门及开发企业在限价房工作中的职责。杨骁婷表示，由于我省房地产市场发展不平衡，地区差异比较大，《意见》作为规范全省限价房价格政策的规定，主要对一些问题进行原则性的规定，更多的具体操作将由各地根据当地实际情况进行明确。

    □限价房的作价原则：低价

    《意见》指出，限价房是由政府主导的，严格执行有关限定销售对象、套型结构、销售价格等条件的中小套型住房。限价房销售价格应当充分考虑特定销售对象的经济承受能力，并按照低于同一时间、同一地段、同一类型普通商品住房市场价格的一定比例合理确定，具体比例由地级市人民政府确定。

    庄振锡解释，限价房的推出，一方面是为了缓解“夹心阶层”住房问题，另一方面是为了抑制普通商品住房市场价格过快上涨。因此，限价房的价格应保持与普通商品住房市场价格一定的合理差距。由于考虑到我省地区差异比较大，制定全省统一的标准有很大的难度，因此，由各地级市人民政府依据当地实际确定。

    □限价房价格管理形式：政府指导价

    《意见》指出，限价房销售价格实行政府指导价，其中属“限房价、竞地价”的，其最高销售价格由当地价格主管部门会同建设（房地产）、国土资源等部门确定；属“定地价、竞房价”的，其竞价的起始价（标底）由当地价格主管部门会同建设（房地产）、国土资源等部门确定，竞价结果作为限价房最高销售价格，报当地价格和建设（房地产）主管部门备案。

    据庄振锡介绍，由于限价房土地的出让价格比普通商品住房土地便宜，享受了政府提供的土地优惠政策，因此，限价房的销售价格必须严格遵守政府确定的指导价，以及政府指导价的其他相关规定。

    限价房价格包括最高销售价格和单套具体销售价格两种形式。最高销售价格的形成有两种形式。一种是针对属于“限房价，竞地价”的，由价格主管部门会同住房和城乡建设、国土资源部门共同确定限价房的最高销售价格，再把最高销售价格作为限价房土地出让的条件之一，通过拍卖形式出让限价房土地，由竞地价高者进行开发建设。

    另一种是针对属于“定地价、竞房价”的，由价格主管部门会同住房和城乡建设、国土资源部门先共同确定限价房的最高限价，作为竞拍的基本条件之一，然后通过竞拍由出价最低者进行开发建设，竞拍最低的价格就作为限价房的最高销售价格。

    □单套具体销售价格：不得超过最高销售价格

    《意见》指出，限价房的单套具体销售价格，可在不超过最高销售价格的基础上，由开发建设单位根据不同位置、楼层、朝向等因素合理确定，报当地价格和建设（房地产）主管部门备案。

    □限价房的审批：建立绿色通道

    《意见》要求，各地要切实落实国家和省出台的有关限价房建设项目的税费优惠政策，并建立审批绿色通道，加快办理有关手续，简化项目审批工作流程。要根据当地房地产市场运行情况及中低收入家庭居住需求等状况，合理规划和安排好限价房开发建设计划和土地利用计划，建立、健全限价房销售对象、申购办法、程序、交易、转让、回购和接受社会监督的方式及渠道等管理规定。

    □限价房价格的监督：公布销售方案和销售结果

    《意见》明确，有关开发建设单位在销售限价房前，应当制定包括楼盘销售价格明细表在内的销售方案，经批准预售后，将销售方案与《商品房预售许可证》一起向社会公布。销售后还须将销售结果向社会公布，接受社会监督。

    文件还规定了开发建设单位根据最高销售价格制定的限价房的单套具体销售价格，必须报当地价格和建设（房地产）主管部门备案等措施。价格主管部门将按照国家和省的有关规定，密切配合有关部门制定好限价房价格，积极运用价格政策支持限价房的开发、建设和销售，同时加强对限价房开发建设中的有关收费、价格的监督检查，努力保持和促进我省房地产市场的健康平稳发展。

　　（来源：广东价格信息网）