为贯彻省“三旧”改造最新政策精神，完善我市“三旧”改造流程，进一步拓宽政策优惠空间，调动社会资本参与“旧改”的积极性，制定《汕尾市“三旧”改造实施办法》及相关配套文件，现作以下解读：

　　一、出台背景

　　自2009年广东省获国土资源部特批进行“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造试点以来，各地市，特别是珠三角的广州、深圳、佛山、东莞、中山等城市进行了探索和政策创新。省国土资源厅于今年出台《广东省关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）及相关督导意见，希望各地用足土地优惠政策，鼓励社会资本参与，加大“三旧”改造力度，也明确要求各地根据实际情况出台配套政策。从我市发展的情况来看，为了进一步提升城市质量，改善城市环境，规范“三旧”改造行为，也需要制定相关规范性文件。

　　二、总体制度设计

　　严格根据省政府和省国土资源厅政策文件，在参考深圳、惠州、佛山、江门等其他城市政策的基础上草拟了《汕尾市“三旧”改造实施办法》及相关配套文件，形成“1+3+4”的文件体系。

　　“1”为《汕尾市“三旧”改造实施办法》，对汕尾市“三旧”改造项目从政府部门职能划分、项目审批、特殊用地处置、改造方案审批、改造主体认定、供地方式等方面进行全面详细规定，为我市“三旧”改造的基础性文件。

　　“3”为《汕尾市旧城镇改造实施办法》《汕尾市旧厂房改造实施办法》《汕尾市旧村庄改造实施办法》，对三类改造项目在《汕尾市“三旧”改造实施办法》的基础上结合各自特点制定实施办法，特别是对改造条件进行了细化，形成对《汕尾市“三旧”改造实施办法》的补充。

　　“4”对“三旧”改造项目实施过程中涉及的事项进行了相应的配套规定，同时也是省国土资源厅〔2018〕3号文的要求，包括：（1）《汕尾市“三旧”改造项目公益性用地移交办法》；（2）《汕尾市“三旧”改造土地出让金计收和分配办法》；（3）《汕尾市“三旧”改造地块标图建库申报管理规定》；（4）《汕尾市协议出让“三旧”改造用地实施办法》。

　　三、政府、土地权利人和市场主体的分工

　　“三旧”改造与传统建设的主要不同在于在建成区域进行重新建设，关系到作为公共利益代表的政府、“三旧”土地权利人和作为市场主体的开发企业三者的权益，因此重点在于如何明确三者的角色，发挥各自优势，相互配合，平衡利益，组织流畅的改造流程。本办法以“政府引导、市场运作”为基本原则，在这一理念下：

　　1、政府作为代表国家对土地进行管理的行政机关，通过规划、项目审批、改造主体认定、改造方案审批、项目供地、监管等及政府部门原有政府职能对改造项目进行引导及控制，促进项目有效持续推进。

　　2、原土地权利人和市场主体通过自有项目权属及自有资金、技术，依照政府的政策引导，发挥市场能动性，实施改造项目。

　　四、政府职能部门分工

　　《汕尾市“三旧”改造实施办法》规定在市成立市推进“三旧”改造工作领导小组及其办公室，在区、各县（市）相应成立推进“三旧”改造工作领导小组及其办公室。

　　市推进“三旧”改造工作领导小组（以下简称“市领导小组”）为汕尾市“三旧”改造工作的议事协调和决策审批机构，主要负责（1）审批旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、完善历史用地手续、“三地”手续等广东省人民政府委托的“三旧”改造涉及土地征收审批事项；（2）城区、红海湾开发区、华侨管理区（以下简称“各区”）范围内“三旧”改造项目的审批事项；（3）备案陆丰市、海丰县、陆河县（以下简称“各县（市）”）范围内“三旧”改造项目。

　　城区、红海湾开发区、华侨管理区推进“三旧”改造工作领导小组（以下简称“区领导小组”）履行各区人民政府在“三旧”改造事项中的职能，主要包括：（1）负责统筹辖区范围内“三旧”改造项目权属核查、数据统计工作；（2）负责辖区范围内“旧城镇”、“旧村庄”改造项目标图建库、项目立项、改造方案、改造主体认定等事项的审核及报批工作。

　　陆丰市、海丰县、陆河县推进“三旧”改造工作领导小组（以下简称“县（市）领导小组”）履行各县（市）人民政府在“三旧”改造事项中的职能，主要包括：（1）负责统筹辖区范围内“三旧”改造项目权属核查、数据统计工作；（2）负责辖区范围内“三旧”改造项目标图建库、项目立项、改造方案、改造主体认定等事项的审批工作。

　　市和各区、各县（市）推进“三旧”改造办公室负责各自职权范围内项目的受理、权属核查、审查以及“三旧”改造项目年度实施计划公告工作。

　　其他各相关主管部门在各自法定职责范围内依据领导小组的决策行使“三旧”改造项目的行政职权。

　　五、“三旧”改造范围划定

　　省文件中要求以宗地为基本单元划定“三旧”改造范围。本《办法》要求“三旧”改造项目申报人以宗地为基础，结合地块情况、自然环境边界，合理划定改造范围，政府在立项审查时也可以结合城乡规划提出调整要求。

　　改造范围划定后，规划编制、用地处置等工作均基于改造项目的边界范围进行。如项目进展过程中出现因市场主体原因或者政府原因需要调整项目范围的情形，政府可以重新审批。

　　六、“三旧”改造实施方案

　　“三旧”改造实施方案直接决定改造项目规模。政府通过规划把控项目的改造方向，是实现公共利益和社会目的的抓手，政府的区域性规划指标和需要的公益性用地、公共配建均须在实施方案中落实；对于改造主体而言，实施方案中的各类指标直接决定其改造后的权益，也关系到土地权利人和与其合作的房地产开发企业之间的利益分配。

　　改造实施方案中关于规划条件的内容、深度和法律效力相当于控制性详细规划层次，考虑到我市的控制性详细规划正在编制中，有的区域已经覆盖，有的区域尚未覆盖，因此，本办法规定改造实施方案的审批须根据城乡规划部门出具的规划条件内容进行编制。

　　七、项目审批流程

　　目前设计的主要流程如下：项目申报——材料初审——权属核查——材料实质审查——项目规划核查——核发规划条件——制定改造方案——改造项目、改造方案审批——公告——改造主体审批——拆除方案备案——拆除——注销房地产权证书——向国土部门移交公益用地——签订土地出让合同——办理土地证——开发报建——回迁安置和配套设施移交。