为规范征收农村集体土地留用地的管理，切实维护被征地农民合法权益，根据市委市政府的工作部署，我局制订了《汕尾市征收农村集体土地留用地管理办法》（征求意见稿），现向社会征求公众意见，欢迎社会各界人士提出宝贵意见和建议，并于2021年3月31日之前通过以下方式反馈我局：

　　一、通过信函方式将意见寄至：汕尾市城区政和路汕尾市自然资源局规划与建设用地管理科（联系电话：0660-3377096，邮编：516600），并在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

　　二、通过电子邮件方式将意见发送至：swydk3377096@163.com。

　　特此公告

　　                                                                                                                                                           汕尾市自然资源局

　　                                                                                                                                                             2021年3月19日

　　附件1：

　　汕尾市征收农村集体土地留用地管理办法

　　(征求意见稿)

　　第一章 总 则

　　第一条为深入推进本市征地制度改革，规范征收农村集体土地留用地的管理，切实维护被征地农民合法权益，根据《广东省国土资源厅关于深入开展征地制度改革有关问题的通知》（粤国土资发〔2005〕51号）、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）、《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号）等文件精神，结合《汕尾市人民政府办公室关于印发<汕尾市征收市区土地补偿实施办法（暂行）>的通知》（汕府办〔2018〕23号）的相关规定及本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法所称的留用地，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的实物建设用地（以下简称实物留用地）或其对应的折算货币补偿、折算物业补偿。

　　第三条本实施办法适用于本市范围内的征收农村集体土地留用地管理工作。

　　第四条留用地安置和管理，应当遵循“统一规划、集体享有、合法使用、保障民生”的原则。

　　严禁将留用地分配给村民户或村民。

　　严禁任何法人、自然人及其他组织不按照本办法及相关法律、法规的规定买卖、租赁留用地进行建设。

　　第五条留用地由区县（市）人民政府负责核算兑现。

　　市、区县（市）自然资源部门根据其权责负责留用地的选址、规划条件出具、规划许可、不动产权登记、监督管理等工作。其他部门在各自职权范围内做好留用地的服务和管理工作。

　　第二章 留用地标准和兑现方式

　　第六条政府征收农村集体土地时按照以下标准安排实物留用地和折算货币补偿、折算物业补偿：

　　（一）选择国有建设用地作为留用地的，按实际征收农村集体经济组织土地面积（不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积）的10%安置；

　　（二）选择将本村集体农用地转为集体建设用地作为留用地的，按实际征收农村集体经济组织土地面积（不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积）的12%安置；

　　（三）选择折算物业补偿，或者选择折算货币补偿的，按实际征收农村集体经济组织土地面积（不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积）的15%给予安置或补偿。

　　上述留用地面积包含道路、绿化等公共配套用地面积。

　　第七条属于下列情况之一的，不安排实物留用地补偿，也不安排相应的折算物业或折算货币补偿：

　　（一）农村集体经济组织为其公共设施、公益性事业或其他自行开发建设需要使用集体土地的；

　　（二）在本农村集体经济组织所属集体土地范围内征地作为实物留用地的；

　　（三）在本农村集体经济组织所属土地范围内用来作为被搬迁村民居住集中安置区的；

　　（四）农村集体经济组织要求将征地项目范围以外的集体所有的山地、林地或滩涂等不能用于建设的土地征收为国有土地的；

　　（五）将集体农用地转为集体建设用地，不征收为国有土地的；

　　（六）农村集体经济组织申请将集体所有性质的实物留用地征收为国有土地的。

　　第八条有下列情况之一的，原则上不安排实物留用地，采取折算物业或折算货币方式补偿：

　　（一）被征地农村集体经济组织选择折算物业或货币补偿而放弃实物留用地的；

　　（二）被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合国土空间规划可供选址安排作为实物留用地的；

　　（三）被征地农村集体经济组织提出的实物留用地选址方案不符合国土空间规划确定的建设用地安排，在充分协商后仍不能达成一致的；

　　（四）留用地面积在3000平方米以下。同一农村集体经济组织被多次少量征地的留用地面积可以合并计算，但合并计算时间不超过5年，超过5年未能达到3000平方米以上留用地的按征地时的标准折算货币给予补偿；

　　（五）征收土地规划为公园、绿地、市政等公用设施用途的；

　　（六）征收土地规划为铁路、道路、水利、燃气、供电、供水、管网等线性工程的；

　　（七）因其他条件限制无法安排实物留用地的。

　　第九条实物留用地选址应当遵循以下原则：

　　（一）符合国土空间规划；

　　（二）通常情况下在本农村集体经济组织所属集体土地范围内；

　　（三）为落实城市规划需要，可以将留用地集中安排在统筹划定用于留用地安置的片区，促进留用地规模利用和节约集约利用。

　　自2020年8月12日，即《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号）印发之日起，实物留用地应当在国土空间规划为工矿仓储、商服、新型产业、公共管理与公共服务等用途的建设用地范围内选址，由自然资源主管部门依据国土空间详细规划办理规划许可，但不得用于商品住宅建设。

　　2020年8月12日前已安排的规划用途为商品住宅的留用地，农村集体经济组织可以申请按照以下方式办理：

　　（一）调整为新型产业用途或商服用途；

　　（二）调整为租赁住房用途，纳入政府保障性住房建设计划的，可委托政府统一开发经营并约定受益分成；

　　（三）由政府收储后变更为折算货币补偿、折算物业补偿；

　　（四）与辖区县区（市）人民政府签订协议，承诺分担并支付公共基础设施和公共配套服务费用后，按原批准的商品住宅用途执行。

　　第十条实物留用地基准容积率为2.0，开发时不超过基准容积率的无须补交土地出让金，超过基准容积率的应当按照相关规定办理。

　　本办法实施前已办理国有出让、国有划拨手续的留用地，按照土地出让合同或划拨决定书约定的规划指标进行开发建设，确需调整容积率等规划指标的，应当按规定程序办理相关手续，补缴地价款。

　　第十一条留用地采取折算物业补偿的，应当使用工业、仓储、办公、商业等用途的物业用于补偿，其所补偿的物业价值不得低于留用地折算货币补偿的总和。物业可以通过以下方式提供：

　　（一）被征收土地的使用权出让后其上建设的物业；

　　（二）经被征地农村集体经济组织同意，由政府依法公开出让实物留用地使用权，由土地受让人建设的物业；

　　（三）政府筹集的其他物业。

　　第十二条 留用地采取折算货币补偿的，市区的补偿额按照以下方式计算：留用地货币补偿总额=被征土地位置对应的商服用地基准地价的级别价×实际征收农村集体经济组织土地面积×4.5%+住宅用地基准地价的级别价×实际征收农村集体经济组织土地面积×4.5%+工业用地基准地价的级别价（没有工业用地基准地价的按照公共服务用地执行）×实际征收农村集体经济组织土地面积×3%+一类公共服务用地基准地价的级别价×实际征收农村集体经济组织土地面积×3% 。

　　上述基准地价的级别价指发布征地预公告时征地区域对应的单位面积地价。

　　上述被征土地位置对应用地按照距离该被征土地最近的各类用途用地确定，距离相同的，按照级别价最高的用地确定。

　　上述补偿总额不得低于发布征地预公告时留用地指标面积与被征收土地所在区域工业用地基准地价级别价乘积的150%，基准地价调整的，留用地折算货币标准及时进行调整。

　　陆丰市、海丰县、陆河县可以参照上述标准制定辖区内的留用地采取折算货币补偿额标准。

　　第十三条留用地折算货币补偿款、可供置换物业的筹集成本，以及留用地办理农用地转用和土地征收手续的费用（新增建设用地土地有偿使用费除外），纳入征地成本，由用地单位承担。

　　第三章 留用地审批和兑现

　　第十四条实物留用地安置按以下程序办理：

　　（一）政府启动征地项目时，在项目选址和方案中拟定所需安排的实物留用地选址、用途和容积率；

　　（二）征地实施单位与被征地农村集体经济组织经协商，在签订的征地协议书中约定留用地面积、选址位置、用途、容积率等内容；

　　（三）自然资源部门将留用地供地方案报市人民政府批准；

　　（四）被征地农村集体经济组织向自然资源部门申请办理建设用地规划许可手续；

　　（五）被征地农村集体经济组织向自然资源部门申请办理用地、确权登记手续。

　　第十五条农村集体经济组织范围内，经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，在符合国土空间规划的前提下，可以根据农村集体经济组织的申请，按规定完善国土空间规划审批、农用地转用、土地征收和土地供应等手续，并按历史遗留建设用地面积抵扣留用地指标。

　　抵扣留用地指标的，应当在征地协议书中载明约定抵扣的历史遗留建设用地的位置、面积和抵扣留用地的面积。

　　第十六条除依法必须由国务院审批的单独选址项目外，实物留用地应当与分批次或单独选址项目用地时一并上报审批。

　　第十七条集体农用地转为集体建设用地作为实物留用地的，由自然资源部门办理用地手续，发放集体建设用地使用权证，并备注“征地留用地”。

　　第十八条国有土地性质的实物留用地通过划拨方式供给被征地农村集体经济组织，由自然资源部门核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书（注明国有留用地无偿返拨及规划用途）。

　　第十九条留用地通过折算物业补偿的，政府启动征地项目时，在项目选址和方案中拟定所需安排的补偿物业。

　　人民政府在与被征地农村集体经济组织签订征地协议书的同时签订书面协议，参照实物留用地用途和规划指标，就安置物业的用途、位置、面积、交付时间、交付标准等事项进行约定，并随留用地安置方案一并上报审批。

　　交付的安置物业依法以农村集体经济组织为权利人进行登记，核发不动产权证，办证费用纳入征地成本。

　　第二十条 留用地通过折算货币补偿的，人民政府在与被征地农村集体经济组织签订的征地协议书中确定货币补偿金额，并随留用地安置方案一并上报审批。

　　折算货币补偿款应与征地补偿费用同时兑现给农村集体经济组织。

　　本办法施行前未落实的实物留用地，被征地农村集体经济组织申请政府返购留用地指标的，按照本办法规定的折算货币补偿方式确定返购价格。由相关人民政府与被征地农村集体经济组织签订返购合同，约定价格和支付期限、支付方式。

　　第四章 实物留用地使用

　　第二十一条实物留用地应当由农村集体经济组织作为登记主体，不得以个人名义登记。

　　第二十二条实物留用地可以由农村集体经济组织或其独资注册成立的公司按照国土空间规划自行开发。

　　第二十三条 留用地应当严格按照规划用途开发利用。

　　第二十四条农村集体经济组织可以出租实物留用地。出租集体实物留用地使用权的，应当参照《广东省集体建设用地使用流转管理办法》（粤府令第100号）及农村集体资产处置的相关规定实施，并通过镇级农村集体资产管理服务平台进行公开交易。出租国有实物留用地使用权的，应当参照国有土地出租的相关规定通过公开交易。

　　实物留用地出租的年限不得超过20年。年限届满后，经出租方和承租方协商同意，可以续租。出租合同约定的出租期限届满，且不续租的，土地使用权由农村集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、附着物按照实物留用地使用权出租合同的约定处理。

　　第二十五条鼓励农村集体经济组织委托政府对实物留用地进行开发建设和运营管理，与政府就利润分享等事项进行协商约定。

　　鼓励农村集体经济组织将其留用地使用权交由政府收储，采取折算物业、折算货币补偿。

　　鼓励农村集体经济组织经依法表决通过，将本村权属范围内的实物留用地或留用地指标纳入旧村庄全面改造项目统筹开发利用，参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，并协议出让给通过公开方式选择的旧村庄合作改造主体一并实施改造。

　　第二十六条农村集体经济组织可以将留用地使用权作价入股、出资与他人合作、联营，也可以依法转让留用地使用权。

　　上述行为涉及集体实物留用地使用权的，应当按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过农村产权流转管理服务平台公开交易；涉及国有实物留用地使用权的，应当按照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

　　上述行为涉及转让留用地使用权的，转让时规划指标按照划拨时确定的，不需要补办土地有偿使用手续和补缴土地出让金，规划指标调整的，应当按规定办理。转让后土地使用权类型变更登记为出让，使用年限以变更登记之日为起始日期，按照不动产证载用途对应的法定最高年限确定。

　　第二十七条 留用地出让、转让、出租合同中，应当就规划条件、动工开发及竣工时间、闲置处置、土地闲置费收缴、土地使用权收回以及产业准入、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、运营监管、违约责任等内容作出明确约定，并依约实行全周期管理。农村集体经济组织、留用地合作开发主体未按法律法规及出让、转让、出租等相关合同约定进行开发建设的，应当承担违法违规及违约责任，并按规定由有关部门将其行为纳入社会信用管理，对其实施联合惩戒。

　　第二十八条 农村集体经济组织应当按照建设用地规划批准文件、划拨决定书规定的期限对留用地进行开发建设，确不具备自主开发能力，又无法引入市场主体合作开发的留用地，农村集体经济组织应当及时按程序组织留用地入市流转，或交由政府收储并公开出让后按约定返还物业、折算货币补偿。对于超期未开工的留用地，有关部门应当合理变更规定开竣工时间，切实履行开竣工督促职责；对于已构成闲置的留用地，应当依法进行处置。

　　第二十九条留用地的收益归被征地农村集体经济组织所有，用于增加农民收入和发展本集体经济组织公益性事业，主要用于以下方面：

　　（一）缴纳养老保险和医疗保险费用；

　　（二）公益性福利事业；

　　（三）农村集体经济组织基础设施建设；

　　（四）发展集体经济；

　　（五）增加集体经济组织和集体经济组织成员收入；

　　（六）其他符合集体经济组织财政管理相关规定的支出。

　　第三十条留用地的收益资金必须设专账管理，并定期向农村集体经济组织成员公布收益使用情况。对留用地的相关资产、收益、支配的管理按农村集体“三资”相关规定执行。

　　第三十一条 镇人民政府（街道办事处）负责对资金的使用进行监督，获得资金的农村集体经济组织必须配合所在镇街的监督工作。

　　第三十二条 区人民政府（管委会）应当组织有关部门对已落实留用地的开发利用情况进行全面清查，编制留用地历史遗留问题解决及统筹开发利用方案，并纳入地方产业规划及招商引资平台管理。

　　第五章 法律责任

　　第三十三条 违法本办法规定分配、买卖、租赁留用地的，追究相关集体经济组织负责人、法人、自然人和其他组织违法买卖、出租、使用土地的责任，并依法将相关当事人行为记入社会诚信体系，对其在本市内的生产经营活动作出相应的限制；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理，追究其刑事责任。

　　第三十四条违反本办法规定对留用地供应以及作价入股、联营合作、转让、租赁等进行审批、登记的，对相关责任人依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理，追究其刑事责任。

　　第三十五条留用地的开发收益必须按本办法规定的用途分配使用，挪用、截留、贪污的，追究当事人责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理，追究其刑事责任。

　　第六章 附则

　　第三十六条本办法自公布之日起施行，有效期5年。有效期届满或相关法律政策依据发生变化的，将根据实施情况予以评估修订。

　　附件2：

　　关于《汕尾市征收农村集体土地留用地管理办法》

　　修改情况的说明

　　为加强我市征收农村集体土地留用地的兑现、处置和建设，更好地落实国土空间规划，我局对2019年发布的《汕尾市市区征收农村集体土地留用地管理办法》（汕府办﹝2019﹞8号，下称“《办法》”）进行了修改，拟修改为《汕尾市征收农村集体土地留用地管理办法》后重新发布，现就相关修改问题说明如下：

　　一、必要性和起草经过

　　留用地是广东省为解决城市化过程中征收集体土地后，对集体组织生产生活的保障性政策，省政府和省自然资源厅先后出台《广东省国土资源厅关于深入开展征地制度改革有关问题的通知》（粤国土资发〔2005〕51号）、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）和《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）对留用地的标准、兑现措施、监督等进行规范。我市在发展过程中也存在留用地兑现和建设监管的问题，为此，我市于2019年出台了《汕尾市市区征收农村集体土地留用地管理办法》，对我市市区留用地的兑现标准、兑现方法等进行了统一规定。

　　2020年初，广东省自然资源厅发布了《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号），对留用地的开发利用提出了新的要求，提出了新的思路。

　　2020年10月，我局根据4号文的规定，针对近期我市留用地管理中的问题，对《办法》进行了修改，将其适用范围扩大到全市。

　　二、主要修改内容

　　（一）在第一条中，增加4号文作为上位政策依据。

　　（二）在第三条中，将办法适用地域范围扩大到全市，在第五条中，调整相应的政府和职能部门权责。

　　（三）在第四条中，增加禁止私分和私下买卖留用地的行为规定。

　　（四）在第九条中，根据省厅4号文的规定，为了确保留用地真正用于集体组织的生产，且考虑到征收集体土地时已经对宅基地及其上住房进行了补偿，增加三款，目的在于根据省厅最新政策，限制留用地的用途，自2020年8月12日，即《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号）印发之日起，实物留用地应当在国土空间规划为工矿仓储、商服、新型产业、公共管理与公共服务等用途的建设用地范围内选址，由自然资源主管部门依据国土空间详细规划办理规划许可，但不得用于商品住宅建设。同时给已经批准的居住用途留用地出路：2020年8月12日前已安排的规划用途为商品住宅的留用地，农村集体经济组织可以申请按照以下方式办理：（一）调整为新型产业用途或商服用途；（二）调整为保障性公共租赁住房用途后，纳入政府保障性住房建设计划，委托政府统一开发经营并约定受益分成；（三）由政府收储后变更为折算货币补偿、折算物业补偿；（四）与辖区县区（市）人民政府签订协议，承诺分担并支付公共基础设施和公共配套服务费用后，保留原批准的商品住宅用途。”

　　（五）在第十二条中，针对实际操作中确定“发布征地预公告时征地区域”基准价的问题，增加一款：“上述被征土地位置对应用地按照距离该被征土地最近的各类用途用地确定，距离相同的，按照级别价最高的用地确定。”同时，授权陆丰、海丰、陆河制定各自的折算货币补偿标准。

　　（六）第十八条中，根据省厅4号文规定，增加一句“由自然资源部门核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书（注明国有留用地无偿返拨及规划用途）。”

　　（七）根据省厅4号文规定，为了确保留用地依法依规开发，增加第二十三条“留用地应当严格按照规划用途开发利用。”

　　（八）根据省厅4号文规定，第二十五条增加一款，鼓励农村集体经济组织将其留用地使用权交由政府收储，采取折算物业、折算货币补偿，鼓励留用地指标参加“三旧”改造。

　　（九）根据省厅4号文规定，为加强对留用地所涉及的出让、转让、出租合同的规定，增加一条作为第二十七条：“留用地出让、转让、出租合同中，应当就规划条件、动工开发及竣工时间、闲置处置、土地闲置费收缴、土地使用权收回以及产业准入、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、运营监管、违约责任等内容作出明确约定，并依约实行全周期管理。农村集体经济组织、留用地合作开发主体未按法律法规及出让、转让、出租等相关合同约定进行开发建设的，应当承担违法违规及违约责任，并按规定由有关部门将其行为纳入社会信用管理，对其实施联合惩戒。”

　　（十）根据省厅4号文规定，为了加强已批留用地的监管，增加一条作为二十八条“农村集体经济组织应当按照建设用地规划批准文件、划拨决定书规定的期限对留用地进行开发建设，确不具备自主开发能力，又无法引入市场主体合作开发的留用地，农村集体经济组织应当及时按程序组织留用地入市流转，或交由政府收储并公开出让后按约定返还物业、折算货币补偿。

　　对于超期未开工的留用地，有关部门应当合理变更规定开竣工时间，切实履行开竣工督促职责；对于已构成闲置的留用地，应当依法进行处置。”

　　（十一）根据省厅4号文规定，为解决历史遗留留用地问题，增强政府对留用地的统筹，增加第三十二条“区人民政府（管委会）应当组织有关部门对已落实留用地的开发利用情况进行全面清查，编制留用地历史遗留问题解决及统筹开发利用方案，并纳入地方产业规划及招商引资平台管理。”

　　（十二）增加第三十三条，强调对私下分配、买卖留用地行为的行政措施及刑事措施。

　　（十三）根据《土地管理法》关于国土空间管制的要求，所有的“土地利用总体规划或城乡规划”表述修改为“国土空间规划”。

　　三、主要法律政策依据、合理性和可行性

　　本次修改主要依据为省厅4号文的规定，以及对现有规范进行细化规定，具有合理性和可操作性。

　　四、对经济社会各方面可能产生影响的评估分析

　　本《办法》修改后，将进一步确保我市的留用地依法依规审批、兑现、落地，并纳入全市的国土空间规划有序建设，确保其一方面真正保障集体长远的生产生活和发展，另一方面为我市市区高质量发展服务。

　　五、征求意见情况

　　本《办法》已经在各区县（市）、市政府各职能局中两轮征求意见，并根据征求意见情况进行了修改。也根据要求公开征求了社会意见，截止2020年11月23日没有收到社会意见。

　　特此说明

　　                                                                                                                                                             汕尾市自然资源局

　    　                                                                                                                                                          2021年3月19日