为规范我市住宅专项维修资金管理，汕尾市住房和城乡建设局研究起草了《汕尾市住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）》，根据有关规定，现面向社会公开征求意见，如有意见和建议的单位或个人，可在2026年9月11日-2026年9月22日期间向我局提出，欢迎广大市民参与讨论并提出宝贵意见和建议。

                                                                                                                                                                           汕尾市住房和城乡建设局

                                                                                                                                                                                  2026年9月10日

（联系人：林润鑫，联系电话：0660-3332944，邮箱：swzjjzfk@163.com）

汕尾市住宅专项维修资金管理实施细则

（征求意见稿）

　　第一章总则

　　第一条为加强汕尾市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关规定，结合我市实际情况，制定本细则。

　　第二条本市行政区域内商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

　　商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，适用本细则。住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　第三条本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

　　（一）本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　（二）本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或连同有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、楼梯、公共照明、消防设施、供排水设施设备（含二次供水设施设备)、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　（三）下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：

　　1.居住区内完成产权移交属于各市政事务部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。

　　2.居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。

　　3.居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。

　　第四条住宅维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条市住房城乡建设主管部门会同市财政部门负责全市行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

　　市不动产登记中心（市房地产管理局）指导、监督市区（含红海湾经济开发区、华侨管理区）住宅专项维修资金的缴存和使用的管理工作。海丰县、陆丰市、陆河县住房城乡建设主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的缴存和使用管理工作。

　　市不动产登记中心（市房地产管理局），海丰县、陆丰市、陆河县住房城乡建设主管部门在本细则中统称住宅专项维修资金监管部门。

　　住宅专项维修资金专户管理银行按照专户管理协议约定，依法履行对账、查询、数据传输等协助义务。

　　公安、自然资源、市场监管、消防救援等部门按各自职责，做好本市维修资金管理相关工作。

　　第二章交存

　　第六条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。公有住宅售房单位交存的维修资金属于售房单位所有。

　　第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为：

　　（一）8层以下的商品住宅，业主按所拥有物业的建筑面积40元/平方米的标准交存。金额以元为单位，涉角、分则按四舍五入的原则计算。

　　（二）8层以上（含8层）的商品住宅、非住宅，业主按所拥有物业的建筑面积50元/平方米的标准交存。金额以元为单位，涉角、分则以四舍五入的原则计算。

　　住宅专项维修资金监管部门可根据社会经济发展变化的情况，遵循公平、合理的原则，调整首期维修资金的交存标准。

　　第八条新建商品住宅、非住宅在办理商品房买卖合同网签备案前，购买人应当将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行；房屋已竣工验收但尚未售出的，开发建设单位应在办理现售备案前预交存首期住宅专项维修资金，并登记在对应单元户的分户账名下。房屋出售时，开发建设单位可以凭借交存凭证向购房人收回对应分户账结余的住宅专项维修资金。

　　实行回迁安置、异地安置的，建设单位在竣工验收备案前按实测面积统一代交，可在被拆迁户迁居前向其收回。

　　第九条商品住宅或非住宅的购买人未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将商品住宅或非住宅交付购买人。在办理商品房买卖合同网签备案时，应当检查首期住宅专项维修资金交存情况。

　　第十条业主大会成立前，或成立后未要求划转的，住宅专项维修资金由物业所在地住宅专项维修资金监管部门代管。住宅专项维修资金监管部门应当通过公开招标等公平竞争方式，择优确定本辖区内一定数量的商业银行作为专户管理银行。

　　一个物业管理区域，确定一家作为主办银行并开立专户。住宅专项维修资金监管部门应当与专户管理银行签订委托管理协议，就维修资金的账户设立、交存、使用、划转、结算、对账、查询等事项进行约定。

　　第十一条住宅专项维修资金监管部门开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　业主可以查询本账户的资金交存、使用、利息和结余情况，但不可自行提取资金。

　　第十二条建设单位、业主交存住宅专项维修资金的，可通过官方平台下载打印广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》作为交款凭证。

　　第十三条因住宅或非住宅转让等原因，引起业主变更的，住宅专项维修资金交存按下列规定处理：

　　（一）已足额交存维修资金的，该住宅或非住宅分户账中结余的住宅专项维修资金随住宅或非住宅所有权同时过户，受让人应当持住宅或非住宅的所有权证、身份证等，到专户管理银行办理分户账的业主姓名变更手续。

　　（二）原业主未交存住宅专项维修资金的，应当由买卖双方在住宅或非住宅转让合同中约定住宅专项维修资金交存主体，于办理网签备案时足额交存住宅专项维修资金。

　　第十四条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹。

　　续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有物业建筑面积的比例分摊。续筹方案（方式、时限、金额）按以下情形分别表决通过后，报物业所在地住宅专项维修资金监管部门登记执行：

　　（一）已成立业主大会的，召开业主大会专门会议，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；

　　（二）未成立业主大会、已实施物业服务的，由物业服务企业制定方案，按上述表决规则通过；

　　（三）未成立业主大会、未实施物业服务的，由共有关系业主共同提出方案，按上述表决规则通过。

　　高层住宅建筑共用消防设施的维修、更新和改造，如维修资金不足的，应当优先纳入续筹范围。

　　第三章使用

　　第十五条住宅专项维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十六条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

　　第十七条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第十八条住宅专项维修资金可用于老旧小区改造，改造重点包括以下内容：

　　（一）房屋本体：屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等；

　　（二）配套设施：道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、供排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。

　　在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关规定经业主表决同意，可以使用维修资金加装电梯。

　　第十九条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分建筑面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意；

　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地住宅专项维修资金监管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

　　（五）住宅专项维修资金监管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

　　（二）业主大会依法通过使用方案；

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报住宅专项维修资金监管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；住宅专项维修资金监管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

　　（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十一条在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，可引导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式，提高业主使用维修资金的决策效率：

　　（一）委托表决，业主可将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

　　（二）集合表决，业主大会对特定范围内的维修资金使用事项，可采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

　　（三）默认表决，业主大会可在管理规约中约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

　　（四）异议表决，在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　业主大会约定上述表决方式的，应当在管理规约或者业主大会议事规则中明确规定，并不得违反《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定事项的规定。

　　第二十二条发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主表决同意，按照本细则第十九条规定的程序直接申请使用维修资金：

　　（一）电梯故障危及人身安全，经特种设备检验检测机构出具整改通知书或评估报告确认的；

　　（二）消防设施故障，经消防救援机构出具责令限期整改通知书的；

　　（三）屋面、外墙体防水损坏造成严重渗漏的；

　　（四）公共供水设施设备严重影响供水水质、水压安全保障的；

　　（五）公共排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的；

　　（六）楼体外立面存在脱落危险；

　　（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位向物业所在地的住宅专项维修资金监管部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。

　　没有业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，由住宅专项维修资金监管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。

　　住宅专项维修资金监管部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。

　　第二十三条下列费用不得从维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　（五）高层住宅建筑消防设施的日常运行、维护和检测费用，应当纳入物业服务或者消防技术服务专项费用，不得从维修资金中列支。

　　第二十四条对物业进行维修、更新和改造的施工单位，原则上应选聘具有专业资质的施工单位，推行维修金额50万元以上的采取公开招投标方式选聘；鼓励有条件的聘请监理单位，费用计入改造成本。相关业主未交存或余额不足分摊的，由申请人直接向相关业主另行筹集。

　　第四章 监管

　　第二十五条业主大会成立后并决定自行管理维修资金的，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

　　（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　（二）业主委员会应当通知所在地住宅专项维修资金监管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

　　（三）住宅专项维修资金监管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　第二十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地住宅专项维修资金监管部门的监督。

　　第二十七条住宅专项维修资金划转业主大会管理后具有下列情形之一的，业主委员会应当向专户管理银行申请办理住宅专项维修资金账户变更，并在账户变更后5日内将变更情况书面通知住宅专项维修资金监管部门：

　　（一）已划定的物业管理区域范围调整的；

　　（二）物业管理区域或名称变更的；

　　（三）选举产生新一届业主委员会的；

　　（四）业主委员会主任、副主任等成员发生更换的。

　　第二十八条住宅专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，住宅专项维修资金专户由住宅专项维修资金监管部门代管：

　　（一）业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的；

　　（二）业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的；

　　（三）业主大会决定不再继续自行管理维修资金的；

　　（四）业主委员会挪用或以虚假材料骗取维修资金的；

　　（五）管理规约或者业主大会议事规则约定由住宅专项维修资金监管部门代管的其他情形。

　　第二十九条符合本细则第二十八条规定情形的，物业所在地的村（居）民委员会应当及时报告镇人民政府、住宅专项维修资金监管部门和财政部门。住宅专项维修资金监管部门经核实后，应当及时向已划转业主大会管理的维修资金专户管理银行发出代管通知。

　　专户管理银行应当自收到代管通知之日起，将维修资金专户变更为由住宅专项维修资金监管部门代管。住宅专项维修资金监管部门应当及时聘请有资质的审计机构对划转业主大会管理期间的维修资金专户进行审计，审计结果应当及时向全体业主公布。

　　符合本细则第二十八条第（一）、（二）项规定情形，在规定时间内重新选举产生新一届业主委员会的，应当按照本实施细则第二十五条规定办理住宅专项维修资金专户变更手续。

　　符合本细则第二十八条第（三）、（四）（五）项规定情形的，终止原业主大会管理住宅专项维修资金的权利。

　　第三十条住宅专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会应当建立住宅专项维修资金财务账目和业务档案，并接受业主对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、收益和账面余额的查询。

　　第三十一条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第三十二条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

　　（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第三十三条住宅专项维修资金监管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第三十四条专户管理银行应当每年至少一次向住宅专项维修资金监管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

　　住宅专项维修资金监管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第三十五条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门审计监督。

　　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第三十六条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受市、县（市、区）财政部门的监督检查。

　　第五章 相关责任

　　第三十七条 业主违反管理规约、住宅专项维修资金管理规约等关于维修资金约定的，业主委员会有权督促其改正，拒不改正的，业主委员会或相关业主可以向人民法院提起诉讼。

　　业主委员会违反《住宅专项维修资金管理办法》以及管理规约等关于住宅专项维修资金法律法规和约定的，住宅专项维修资金监管部门责令其改正，拒不改正的，住宅专项维修资金监管部门将该物业管理区域的住宅专项维修资金划回代管。给业主带来经济损失的，相关业主可以向人民法院提起诉讼。

　　第三十八条 开发建设单位、物业服务企业违反住宅专项维修资金管理规定的行为的处理，按照有关法律法规规章的规定执行。

　　第六章 附则

　　第三十九条 住宅专项维修资金的代交、退还、单元户名变更等流程及方式，由物业所在地住宅专项维修资金监管部门另行制定工作指引。

　　第四十条 本细则实施前，未归集住宅专项维修资金的老旧小区，可由物业服务企业或业主委员会到专户管理银行，在住宅专项维修资金监管部门的住宅专项维修资金专户下以小区名义开设维修资金二级账户并提供房屋户门号资料，经业主大会补建住宅专项维修资金。具体细则可由所在地住宅专项维修资金监管部门另行制定。

　　第四十一条 本细则由汕尾市住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十二条 本细则自2026年X月X日起施行，有效期5年。