一、《若干措施》出台的背景

　　近年来，党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展，多次就盘活存量土地、促进土地资源高质量利用作出部署，根据市委、市政府的工作部署，结合汕尾市实际情况，市自然资源局起草了《汕尾市关于进一步优化房地产开发项目规划用地管理若干措施》（下称“《若干措施》”）。

　　二、目的意义

　　通过制定和实施本《若干措施》，进一步优化房地产开发项目规划管理，完善房地产用地供应政策体系，支持盘活存量土地，促进土地资源高质量利用，切实降低房地产开发企业用地成本，提高规划用地管理效率，推动房地产市场平稳健康发展。

　　三、《若干措施》主要内容

　　《若干措施》共13条，主要内容如下：

　　（一）第一部分为优化规划管理。包括优化容积率计算规则、加快项目用地开发建设和审批流程、适当放宽商品房规划微调审批要求等内容。配建并无偿移交给政府的幼儿园等公共配套设施；裙楼用作建设架空停车场（库）等公共空间；挑高、错层的户属空中花园等不计算容积率建筑面积且不纳入公摊面积计算。

　　（二）第二部分为鼓励企业优化开发。一是推动消除继续开发障碍；二是适当放宽分期开发和价款缴交时间；三是允许合理调整开竣工日期和违约责任核算规则。新出让的房地产开发项目，开竣工违约金标准由每日千分之一调减为每日万分之零点五。

　　（三）第三部分为促进市场流通。通过支持预告登记转让，规范分割宗地开发或转让，允许适当调整自持物业等方式促进土地市场流通。

　　（四）第四部分为支持政府收回收购。对于因非净地出让等政府原因造成的闲置土地，支持以置换、协议收回、收购土地的方式进行处置。

　　（五）第五部分为其他支持措施。一是落实土地增值税清算中的相关成本费用和扣除规定；二是地下车位按规定完善相关手续后，补缴出让金后可依法出让。

　　四、政策亮点

　　亮点一：优化容积率计算规则，切实降低开发成本。

　　对未申办工程规划许可手续的住宅用地，明确配建并无偿移交政府的公共配套设施、屋顶辅助用房、架空停车场（库）、复式住宅挑空部分、飘窗以及户属空中花园等六类情形可不计算容积率建筑面积且不纳入公摊面积。此举将有效减少计容面积，降低企业土地成本负担，同时鼓励企业配建公共设施和完善住宅品质，实现企业利益与社会效益双赢。

　　亮点二：推行“拿地即开工”，大幅提升审批效率。

　　供地阶段提前介入服务，允许凭成交确认书、出让合同及已缴纳不低于50%出让价款的票据，先行办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。同时允许分期建设、分批验收，并放宽规划方案调整限制，切实压缩项目开发周期，为企业早开工、早销售创造条件。

　　亮点三：合理免除违约责难，切实为企业纾困减负。

　　对因政府原因导致开竣工延误的，开发障碍未消除前不计算违约期，认定后可延期一年且不计收违约金；将开竣工违约金标准由每日千分之一调减为每日万分之零点五，并按逾期建筑面积比例核算；同时明确新冠疫情期间（2020年1月20日至2023年1月8日）不计入违约期。多重措施叠加，有效化解历史遗留问题，缓解企业资金压力。

　　亮点四：创新预告登记转让，促进存量土地流通。

　　允许未完成开发投资总额25%的国有建设用地办理预告登记，凭预告登记证明即可申办规划报建等手续，待投资达标后再办理正式转移登记。这一制度创新为盘活未达标存量土地提供了合法路径，既保障交易安全，又加速土地二级市场流转。

　　       政策原文：关于印发《汕尾市关于进一步优化房地产开发项目规划用地管理若干措施》的通知