汕府办〔2019〕7号

汕尾市人民政府办公室关于汕尾市市区

不动产登记历史遗留问题的处理意见

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为妥善解决当前我市不动产登记中存在的突出问题，全面提升不动产登记能力和工作水平，深入推进不动产登记便民利民服务，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）等相关法律法规和《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号），结合我市实际，经市人民政府同意，针对有关不动产登记历史遗留问题提出如下处理意见：

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

二、提高认识，加强领导

汕尾市不动产统一登记工作联席会议负责领导和协调汕尾市历史遗留问题处理工作，并对历史遗留问题处理中重大问题进行决策和部署。

三、找准问题，分类处理

（一）对已取得房屋所有权属证书，且有合法土地权属来源，但没有取得相应的土地使用证的不动产（不含个人自建房），当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应依法办理。其中，土地权属来源材料的认定，可依据取得土地使用权时的相关法规政策。

1988年建市到1999年新《土地管理法》实施前，以“汕尾市市区建设总指挥部”名义作出的审批文件（包括批复、会议纪要、会签、领导批示等），已取得房屋所有权属证书的，视为有合法土地权属来源。

对目前还在开发商名下，虽已取得房屋所有权属证书，但没有合法土地权属来源的不动产，当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应暂缓办理。不动产所在地政府应组织自然资源、房管、住房城乡建设等部门依法作出处理后，不动产登记机构再凭当事人提交的有关部门出具的依法处理完毕的证明材料办理登记。

购房人凭已取得的房屋所有权属证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知购房人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，相关违法违规情况须待进一步处理”。

在集体所有的土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

（二）针对在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并形成清晰交易链条，且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证共同申请办理登记的（若原土地使用证遗失或原持有者不配合，可凭土地使用权登记档案资料申请。房屋所有权人或者土地使用权人已故的，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应依法受理，在依法公告并注销原土地使用证后，办理房地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

涉及划拨用地的，当事人应先按规定转为出让土地，补缴土地出让金并完善相关税费后，再申请办理不动产登记手续。

（三）对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率、建设工程未完成竣工验收的不动产，当事人申请办理登记的，应在有关部门查处整改到位后，凭有关证明文件依法申请办理登记。但不动产统一登记实施前，对有关违反土地管理、规划管理的行为已发生并已办理商品房预售许可、购房人已取得房屋所有权属证书的不动产，当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应予办理，并将上述情况书面告知购房人，同时按已建成的建筑现状重新进行测绘落宗后办理不动产登记，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由所在地政府责成相关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将结果送不动产登记机构存档。

对有上述行为的开发建设单位未销售的商品房（含车位、商业等可售资产），在违法违规问题未处理整改到位前，住建部门不得批准该开发建设项目剩余部分的销售备案，登记机构不得办理该开发建设项目剩余部分的不动产登记。

由于开发建设单位已注销或者被吊销营业执照等原因，造成购房人无法直接办理不动产登记手续的，经不动产登记机构核实，若土地和房屋权属来源清晰、界址明确、面积准确，申请登记的房屋在用地、规划报建、竣工验收等文件批准建设范围内的，可由购房人持购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请，经不动产登记机构核实并公告后依法办理首次、转移等不动产登记。

不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日，期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构将公告留存并归档。

（四）对于符合上市交易条件的房改房、集资房和职工福利房，当事人申请办理不动产登记的，应按规定补缴土地出让金，直接办理不动产登记取得完全产权。缴纳标准参照汕尾市人民政府《印发＜汕尾市房改房上市规定＞的通知》（汕政〔1999〕32号）执行，符合房改房上市条件的为“按交易评估价格的1%”，单位集资房和职工福利房参照房改房缴纳标准。补缴出让金后，不动产登记机构按已建成的建筑现状重新进行测绘落宗后办理不动产登记。

划拨土地补缴出让金后，其土地性质变更为出让，使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算。

划拨土地上的房改房、集资房等不动产可以依照《物权法》等法律法规规定直接办理变更、抵押和因继承、受遗赠原因产生的转移登记，保留划拨土地性质。但实现抵押权时，按照《担保法》关于“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”的规定执行。

（五）原法人、非法人组织（不含个人自建房）在合法取得的划拨土地建造的房屋，已经作为商品房出售的，并且购房人已经办理了房屋所有权属证书的，现购房人申请办理不动产登记时，不动产登记机构可以参照上述第（四）执行。

（六）关于已建成住宅小区占用土地面积、界线与原土地发证面积、界线不一致的问题。

1.住宅小区实际用地面积超过批准面积，尚未登记办理确权手续的，由自然资源管理部门对原开发商按照有关规定予以处罚；按规定可以补办相关手续的，由原开发商补办用地手续和规划调整手续后，不动产登记机构按照调整后的实际宗地界线给予办理不动产登记。

2.住宅小区实际用地面积超过批准面积，但已办理土地确权手续且房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，现购房人凭已取得的房屋所有权属证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，不动产登记机构应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿和不动产权证书上如实记载。同时，政府责成相关部门对开发商依法依规进行处理，限期补办相关手续。

3.住宅小区实际用地面积超过批准面积，但所超面积较小，实际超过面积在不动产权籍测量允许误差范围内（按边长最大误差5厘米计算）或超出总面积不到100平方米的，可以不作处罚和调整，可按原发证面积落宗。

（七）针对不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请办理不动产登记时，不动产登记机构继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地出让合同或原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书附记栏中记载原批准用途。自然资源、房管、住房城乡建设等有关部门应在登记后一年内依法完善相关手续。

（八）不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有建设用地上的房屋并取得房屋所有权属证书，现申请办理不动产登记时土地仍处于抵押状态的，若抵押权人同意，不动产登记机构应依法办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

对历史形成的违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押融资的，不动产所在地县级以上政府应成立专门工作小组，分不同情况采取清偿、置换、完善手续等方式妥善处理后，不动产登记机构再行依法办理不动产变更、注销等登记手续。

（九）市城区（包括红海湾开发区、华侨管理区）范围内个人自建房按以下办法分别处理登记事项：

1.个人自建房已办理土地证或土地权属来源合法，已经改建、扩建、翻建但无规划、住建部门批准手续等原因造成无法办理不动产登记的（“有地无房”)，由现住房权利人向自然资源管理部门申请补办规划核实认可，自然资源管理部门按照当时有关规定（就低标准）及时给予补办规划核实认可后，三层（或300平方米）以下用于自住的自建房，权利人可以通过简易程序，申请办理登记时无须提交验收备案材料，由其自行提供竣工材料（照片、竣工声明及安全保障等）并经所在镇（街道）村（社区）盖章证明后，申请办理登记，不动产登记机构予以办理。不动产登记机构对已办理土地证的自建房，按土地证记载的土地性质予以登记；其他的可按自建房房屋基底或投影面落宗，以划拨土地性质予以登记。

2.个人自建房已办理房屋所有权属证书但未办理土地证或无土地权属来源材料（“有房无地”)，现住房权利人申请办理不动产登记的，权利人应先到自然资源管理部门补办相关手续后，方可申请办理不动产登记。处理方式如下：

（1）2007年10月1日《物权法》施行前，个人自建房已部分（或全部）出售给其他人，且其他购房人已取得房屋所有权属证书的，不动产登记机构予以受理。同时购房人需按规定补缴出让金，缴纳标准为土地市场楼面地价（评估价）的10%（基准标定地价公布后，应按坐落位置标定地价的10%）。不动产登记机构根据购房人提供的契税和补缴出让金凭证等依据，按已建成的建筑现状重新进行测绘落宗登记。

（2）2007年10月1日《物权法》实施后，未经自然资源和住建等相关部门批准，私自翻、改、扩建的自建房，当事人申请办理登记的，不动产登记机构不予受理。

（十）对已取得房屋所有权属证书，其幢基底涉及跨宗地的房屋，当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，并在不动产登记簿和不动产权证书附记栏如实说明该房产跨宗地情况。同时，不动产登记机构应协调规划等有关部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致性原则进行分割、合并或调整边界处理，并告知相关部门对开发商依法依规进行处理，限期补办相关手续。对于开发过程中存在的违反土地管理、规划管理等违法违规情况，各相关部门根据不动产登记机构提供的清单依法抓紧处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。

四、强化职责，形成合力

（一）不动产登记事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，涉及的部门多，牵涉面广，工作任务繁重，本意见下发后，各相关部门要根据不动产登记机构提供的问题清单，恪尽职守，积极履职，形成合力，切实解决我市不动产登记过程中出现的各种历史遗留问题。由于有关行政部门及其工作人员徇私舞弊、玩忽职守、相互推诿、不作为乱作为慢作为等失职渎职行为，导致权利人无法办理不动产登记的，由有关部门给予问责处分；涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

（二）开发建设单位因不配合政府部门依法履职或者不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费等，导致历史遗留问题未有效解决的，相关部门要从严依法追责，涉嫌犯罪的要及时移交司法机关，同时将其列入黑名单，将所涉及企业及个人与开发建设相关的规划、用地、建设、销（预）售、投融资等手续暂停办理，停止批准其新的建设项目或者参与其他有关的经济活动。

五、2019年12月底前，法人或其他组织建造房屋首次登记、涉及历史遗留问题的不动产登记要在5个工作日内办结。

六、本意见自发布之日起执行，有效期3年。我市原有文件规定中对有关问题的处置意见与本处理意见规定不一致的，以本处理意见为准。

七、本意见主要针对市区（包括红海湾经济开发区、华侨管理区）的不动产登记历史遗留问题，各县（市、区）不动产登记历史遗留问题处理可参照本意见执行。

汕尾市人民政府办公室

2019年4月29日