汕府办〔2018〕27号

汕尾市人民政府办公室关于印发《汕尾市

旧城镇改造实施办法》的通知

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《汕尾市旧城镇改造实施办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市推进“三旧”改造工作领导小组办公室（设在市国土资源局）反映。

 汕尾市人民政府办公室

                  2018年11月13日

汕尾市旧城镇改造实施办法

第一条  为进一步推进和规范本市“旧城镇”改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进低效土地开发利用，根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市辖区范围内，符合“旧城镇”改造政策且纳入“三旧”改造数据库的“旧城镇”改造，适用本办法。

本办法中的“旧城镇”是指主要在城镇国有土地上进行建设，且建筑物年代久远、基础设施欠缺、影响城市规划实施的房屋及其附属设施。

第三条 “旧城镇”改造应当遵循“政府引导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则，对按规定纳入旧城镇改造的区域，以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局的要求实施改造。

第四条  参与“旧城镇”改造的企业应当具备相应的资金实力、开发建设资质、信用良好、社会责任感强等方面的能力。政府和居民应当对企业的综合实力、规划设计方案、过往业绩、实操经验等因素进行综合考虑，择优选择合作企业。具体需符合的资格条件为：

（一）具有独立法人资格；

（二）注册资本不低于5000万元人民币。

第五条 “旧城镇”改造涉及集体建设用地转为国有建设用地的土地征收、完善历史用地、“三地”等需要市领导小组审批的手续，应当在项目审批完成列入年度实施计划后，由各区、各县（市）三旧办对申请材料进行审查后报各区、各县（市）领导小组审核，审核通过后，报市领导小组审批，并以市、县（市）人民政府名义发布公告，具体工作由市、县（市）三旧办负责。

第六条 “旧城镇”改造涉及集体建设用地征收为国有建设用地的，应当按照《汕尾市人民政府办公室关于印发<汕尾市“三旧”改造土地出让金计收和分配办法>的通知》（汕府办〔2018〕30号）规定的标准缴交土地出让金。

第七条 “旧城镇”改造项目须按以下程序进行：

（一）改造项目申请

申请主体应当征集改造区域居民意愿，同意改造的权利人满足《汕尾市人民政府办公室关于印发<汕尾市“三旧”改造实施办法>的通知》(汕府办〔2018〕26号）第十二条规定的意愿条件，方可启动改造申请。意愿征集完成后，由申请主体根据“三旧”改造专项规划提交申报材料，申请项目认定和确定改造范围。

旧住宅小区的意愿征集由小区所在街道、镇人民政府进行，并由街道、镇人民政府作为申报主体，市场主体不得介入。

城区、红海湾开发区、华侨管理区范围内的旧城镇改造项目向各区三旧办提交申报材料，由各区三旧办对申报材料展开审查工作。

陆丰市、海丰县、陆河县范围内的旧城镇改造项目向各县（市）三旧办提交申报材料，由各县（市）三旧办对申报材料展开审查工作。

（二）材料初审

各区、各县（市）三旧办在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料缺失、缺漏或不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由。初审材料包括：说明土地权属情况、地上建筑物权属情况、租赁情况、改造意愿等情况的材料。

（三）权属核查

由项目所在各区、各县（市）三旧领导小组统筹，各区、各县（市）三旧办负责，街道办、镇人民政府配合开展项目范围内权属调查，主要包括拟改造旧城镇的人口、户籍、土地、房屋、历史文化遗存等基础数据等。

（四）规划编制

在改造项目完成摸底调查后，各区、各县（市）三旧办去函市、各县（市）城乡规划部门，确定项目规划编制情况。

市、各县（市）城乡规划部门出具项目地块的规划条件，规划条件中应当明确告知改造地块容积率、建筑面积、建筑密度、道路规划、公共配套、红线退线要求、公益性用地移交要求、绿地率等规划条件内容。

（五）改造方案编制

申报主体收到规划条件后，应当委托具有乙级以上规划设计资质的规划编制单位，结合土地建筑物核查结果，结合控制性详细规划、“三旧”改造专项规划，根据规划条件编制项目改造方案。

改造方案应当包含以下内容：

1.改造地块的基本情况；

2.城乡规划现状情况；

3.土地利用现状情况；

4.搬迁补偿安置协议签订情况和计划；

5.土地拟改造情况；

6.红线退线情况；

7.周边及项目范围内道路情况；

8.公益性用地移交情况；

9.历史文化遗存保护情况。

（六）项目审查和改造方案审查

1.项目审查。各区、各县（市）三旧办应当在摸底调查完成之日起20个工作日内开展实质审查。各区、各县（市）三旧办按照“三旧”改造专项规划的相关要求，研究讨论项目范围是否符合城乡规划、土地利用总体规划，确定改造地块的界线范围，对改造意愿达成情况及改造项目进行审查，对申报进行改造的必要性及改造范围的合理性等因素进行综合判断。

申报材料不符合要求的，应当书面答复申请人并说明理由。

2.改造方案审查。各区、各县（市）三旧办在受理改造方案申报材料后10个工作日内对申报材料进行核对，并根据已生效的“三旧”改造专项规划、规划条件对改造方案进行审查。

（七）公开表决

申报主体应当将改造方案（附《旧城镇改造房屋和其他地上附着物搬迁补偿安置方案》）征询改造区域居民的意见，须经签订附生效条件的房屋搬迁补偿安置协议的人数达到改造范围内所有权利主体90%以上表决同意。

（八）改造项目及改造方案征求意见和审批

各区、各县（市）三旧办在审查改造项目及改造方案的同时，应当征求相关部门的意见，各部门依据各自职责提出意见反馈至各区、各县（市）三旧办。各区、各县（市）三旧办根据实质审核结果及各部门反馈意见，对改造项目、改造方案形成审查意见，并按以下程序报审：

1.属于城区、红海湾开发区、华侨管理区辖区内的项目，由各区三旧办对改造项目、改造方案进行审查后报各区领导小组审核，审核通过后报市领导小组审批。

2.属于陆丰市、海丰县、陆河县辖区内的项目，由各县（市）三旧办对改造项目、改造方案进行审查，审查通过的，报各县（市）领导小组审批，审批通过后报市领导小组备案。

各区、各县（市）三旧办对改造项目、改造方案形成的审查意见可共同报审。

（九）出具批复和公告

改造项目经审批后，应当列入年度实施计划，在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县（市）人民政府网站上进行公告。

改造方案经公开表决符合条件的方可批准。改造方案经批准后，审批机构应当在10个工作日内，函复申报主体并在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县（市）人民政府网站上进行公告。

第八条  申请认定为改造主体的企业，除属于权利人自行改造外，原则上企业自身或企业控股股东需具备房地产开发资质，同时应当经权利人有效表决同意：

（一）项目范围内用地为单一地块，且建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意选择市场主体进行改造；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意选择该市场主体进行改造。

（二）项目范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于项目范围内用地面积的80%。

申请认定为改造主体的企业应当根据汕府办〔2018〕26号文第十九条的规定提交申报材料，各区、各县（市）三旧办在5个工作日内对申报材料进行初审，申报材料缺失、缺漏或不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由；在20个工作日内，对改造意愿达成情况及改造主体资格进行审查。

各区、各县（市）三旧办在进行改造主体审查的同时，应当征求相关部门的意见，并根据实质审查结果及各部门反馈意见，对改造主体认定形成审查意见，并按以下程序报审：

（一）属于城区、红海湾开发区、华侨管理区辖区内的项目，由各区三旧办受理申报资料并进行资料审查后报各区领导小组审核，审核通过的，报市领导小组审批。

（二）属于陆丰市、海丰县、陆河县辖区内的项目，由各县（市）三旧办受理申报资料并进行审查，审查通过后报各县（市）领导小组审批。

改造主体审批通过的，由审批机构函复申请人，并由审批机构在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县（市）人民政府网站上对审批结果进行公告。

第九条  项目改造方案、改造主体认定批复后，按汕府办〔2018〕26号文的规定对项目实施监管。项目改造主体向国土、城乡规划建设主管部门申请办理用地、报建手续时，应当提交市、各县（市）三旧办出具的批复文件和相应的《项目实施监管协议》。

第十条  旧城镇改造项目实施期间，各区、各县（市）人民政府应当督促、指导街道、镇人民政府组织专门成立旧城镇改造项目建设监管小组，负责对改造方案签订与履行的全过程进行监管、检查，每月将检查结果定期公示。

第十一条  对已全额缴清土地出让金并拆迁平整完毕的地块，可根据规划文件以宗地为单位分块申办不动产权证。“旧城镇”改造完成搬迁补偿安置并注销原土地、房屋产权登记后申请办理土地确权登记。

被搬迁人按规定取得的拆迁安置住宅不受商品房限购政策限制。

第十二条  本办法自印发之日起施行，有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化，根据实施情况评估修订。

本办法施行前项目改造实施方案已通过市政府或市国土资源部门审议且在有效期内的，或已签订收储协议的，不适用本办法。

解读：《汕尾市旧城镇改造实施办法》政策解读