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汕尾星河湾住宅小区一、二期物业服务内容

项目	服务内容
基本服务	分级服务
(一)综合管理服务	一级	1.服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2.财务管理运作规范，账目清晰；
3.有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；
4.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；
5.管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范；
6.公开收费项目、服务内容、收费标准、办事指南等。	1.一期设置物业服务中心，设置有单独的业户接待场所，办公设施及办公用品配置完备；
2.每天不少于12小时在物业服务中心进行业务接待，并配备24小时热线电话服务及夜间微信服务；
3.对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；
4.根据业主需求提供特约服务和便民服务；（便民方面布设园区宠物便便屋，定期组织风扇、地毯免费清洗；同时按需提供空置房代管、入户协助、定制家政等特约服务）
5.节假日专题布置，每年组织不少于4次社区活动；（全年围绕元旦、春节、中秋、国庆四大节点精细化落地园区节庆景观布置，营造浓厚节日氛围、提升园区居住体验感；按月策划业主主题活动，年均落地社区活动超24场），分批次利用架空层的空间建设业主休闲活动室；
6.物业服务经理具备上岗资格，并有3年以上物业服务经理任职经历（项目负责人以物业行业城市总经理的资历安排任职，客服、工程、秩序、环境4大业务条线按经理的标准配置，另设置项目职能岗位，基层员工根据专业条线的要求执证上岗）；
7.每半年开展1次业主座谈会；
8.每年开展1次业主开放日（每半年一次设备间的开放日活动）。
(二)物业共用部位和共用设施设备维护	一级	1.建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；
2.建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；
3.对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；
4.共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；
5.共用设施设备配有专人管理；
6.各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；
7.小区道路、场地、地下车库保持基本平整，不积水；
8.窖井不漫溢，保证排水管道通畅；
9.告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。	1.主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；
2.每季度1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；
3.每每周1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；
4.每周1次巡查道路、路面、井盖、地下车库等，保持路面、地下车库平整、无破损、无积水；
5.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；
6.每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上；
7.主要共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防泵启动每年不少于4次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；
8.24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理；

9.物业工程部专项对接房地产公司，对小区遗留的返修、保修工作进行沟通和维修处理。
(三)
公共秩序维护	一级	1.配有专职的公共秩序维护员，24小时值班；
2.建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；
3.公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；
4.制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；
5.对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。	1.小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防设施，24小时开通；
2.各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；
3.公共秩序维护员对重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；
4.每年组织包含业主及物业使用人共同参与的大型消防演练2次；常态化开展防台防汛、电梯困人应急、防爆处置、防溺水、突发停电等专项应急演练；
5.接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；
6.对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于1500课时；

7.现场配置消防、防爆、防汛三类应急战备柜并配齐对应物资，落实物资定期巡检；组建专项应急工作组，建立组员培训、日常值班、突发事件处置三项管理制度，常态化组织实操培训；

8.落实最小应急单元建设，依托通讯联动警力、多部门联防巡查、常态化演练器材培训、安防设施改造升级及夜间精细化巡逻，全方位筑牢园区安保服务；

9.每日落实防火巡查，重点核查消防水系统运行状况，台账记录隐患并全程跟进整改闭环，保障消防供水完好有效；

10.每月开展常规消防检查及节假日安全专项排查，隐患逐项登记建档、跟踪整改闭环，及时消除安全风险；

11.每年7月8日至9月8日，一、二区免费开放游泳池，并外委具备资质及执证的专业单位提供运营管理；

12.每年外委专业消防维保公司对小区的消防设施设备进行维护，确保设施设备能正常使用。
(四)
保洁服务	一级	1.各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；
2.制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；
3.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；
4.使用环保的清洁剂。	1.每栋设置1个垃圾收集点，共计37个收集点，每日早上、下午和晚间定时清理3次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；
2.园区果皮箱、垃圾桶点位布设科学合理，由固定岗位保洁人员不间断巡回清理，日常对所有果皮箱、垃圾桶擦拭保洁不限次数；
3.每2个单元配置1名专职保洁人员的人员配置标准。保洁人员每日8小时开展全域清洁作业：对入户大堂出入口、木栈道、园区地面进行推尘保洁；擦拭清洁玻璃门、公告栏、信报箱及电梯轿厢、垃圾桶等设施；逐层自上而下收集楼层生活垃圾与杂物，对业主前厅、消防通道地面推尘清扫，及时清除垃圾与污渍，并擦拭消防箱、电梯厅门；临近下班前巡视入户大堂门口、木栈道、地面、电梯轿厢、垃圾桶，对垃圾污渍进行清洁；
4.一期公共道路配置保洁人员4名，二期配置5名，每日开展8小时不间断巡回保洁，覆盖园区道路、绿地、草坪灯、景观构筑物、设施设备等保洁；一、二期各配置AI自动扫地车1台，分早晚两个班次完成路面机械化清扫工作；
5、公共区域大理石专业养护(光亮度≥85度)、园林道路石材磨洗、水景系统定期维护，整个园区覆盖大型水系，每日循环打捞，主要对漂浮在水面上的垃圾、水草漂浮物、水藻等进行打捞；
6.公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清理一次，一级池清运90%，二级池清运75%，三级池硬的表面全部清理；
7.蚊、蝇、蟑螂消杀：3月至11月每月至少6次常规四害消杀（针对生活垃圾收集房及低楼层进行专制药消杀，尤其针对蟑螂），其中至少含2次烟雾消杀；12月至2月：每月至少4次常规消杀，其中至少含1次烟雾消杀；老鼠消杀每月至少4次；
8.白蚁（公区木构件、建筑）防治频次：4月到10月的高峰期每月不低于2次检查消杀白蚁，其他月份不低于1次；
9.蛇类防治：4月至11月蛇类孳生地，至少每10天施药一次；蛇类栖息地，至少每7天全面检查一次；蛇类驱除排查，每月全面施工1次；12月至3月蛇类孳生地，至少每30天施药一次；蛇类栖息地，至少每30天全面检查一次；蛇类驱除排查，每季度全面施工1次。
(五)
绿化养护	一级	1.有专业人员进行绿化养护管理；
2.制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；
3.草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；
4.做好病虫害防治工作；
5.使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。	1.一、二期小区整体绿化率达40%以上，现有绿地总面积168841.15㎡，大小乔木数量合计3866棵，以最高标准对小区园林环境进行养护；
2.人工湖水域73606㎡，湖内水生植物种植面积6832.20㎡，每半年进行水质更换，每次更换2/3的水量，以保证植物的存活；并每年制定计划清洗一次水系，为保证现场水质，每日开启水循环增加池水流动；定期灭除水中青苔、绿藻，定期杀青苔药剂及有益菌类药品；
3.乔木年度修剪不少于2次，造型灌木全年修剪不低于6次，确保植株无枯枝、断枝缺损；病虫害防治每月不低于1次，绿化苗木无普遍性病害，病虫危害率不超过8%，单株受害率不超过8%。依据苗木品类、长势及土质情况按需精准施肥，每年春秋季各施一次基肥；草坪、地被及造型灌木额外追加复合肥2次，保障各类绿植养分供给，满足正常生长需求；
4.珍贵树木建档管理，一树一档，进行编号，每月不少于一次对珍贵树木进行巡查，针对珍贵树木、重点树木日常养护填写具体养护措施及使用药品、浓度等工作记录表，对养护过程进行记录、监管；
5.园区地被与草坪之间，保持留2厘米左右宽1厘米深的分界线，绿篱修剪保持内高外低有弧形美感，形状为饱满的馒头形，灌木用小枝剪将过长枝及挠乱树形枝条掏剪，使其符合自然美感；每年对养护区域老化、长势不佳地被植物进行更换，合计5065㎡；
6.白蚁消杀防治频次：每月对绿植的白蚁危害情况进行全面检查，4月到10月的高峰期每月不低于2次检查消杀白蚁，其他月份不低于1次。